Allarme pergotende: la Cassazione inchioda i furbetti del ‘salva casa’

L’installazione di una pergotenda che trasforma un terrazzo in un nuovo ambiente abitabile continua a generare dibattiti legali, nonostante il recente decreto “Salva Casa” (D. L. n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024) che mirava a semplificare le normative edilizie. Una recente sentenza della Cassazione (n. 29638 del 22 agosto 2025) ha confermato la condanna per abuso edilizio nei confronti di un proprietario che aveva installato una struttura sul suo terrazzo, ritenuta non conforme alla definizione di pergotenda.

## La Sentenza della Cassazione: Un Caso di Studio

La Cassazione ha respinto il ricorso di un uomo condannato per aver violato il regolamento edilizio del Comune, confermando una multa di 5.000 euro. L’opera contestata consisteva in una struttura metallica di 5,10 metri per 3,70 metri, con un’altezza variabile tra 2,55 e 2,65 metri, poggiante su due muri del terrazzo e chiudendo completamente gli altri due lati. La copertura era realizzata con un materiale plastico a scorrimento. I giudici hanno stabilito che tale struttura, a causa delle sue caratteristiche, aveva creato un nuovo ambiente abitabile, incrementando la superficie utile e modificando la destinazione d’uso del terrazzo.
Il proprietario si era difeso sostenendo che si trattasse di una pergotenda, rientrante quindi nell’edilizia libera grazie alle nuove disposizioni del decreto “Salva Casa”. Tuttavia, la Cassazione ha ribadito che, affinché una struttura possa essere considerata una vera pergotenda, deve essere leggera e funzionale a una migliore vivibilità degli spazi esterni, senza creare uno spazio chiuso stabilmente configurato. In questa particolare situazione, l’esistenza di un rivestimento in plastica robusta e la completa chiusura di due lati hanno indotto i magistrati a stabilire che l’edificio avesse modificato radicalmente la sua funzione originale, senza considerare il fatto che fosse presente una cucina costruita in muratura.

## Il Decreto “Salva Casa” e le Pergotende: Un’Analisi Dettagliata

Il decreto “Salva Casa” ha introdotto l’articolo 6, lettera b-ter, nel d. P. R. n. 380/2001, definendo le condizioni affinché le pergotende possano essere considerate “edilizia libera”. Secondo questa normativa, le pergotende devono: Essere concepite primariamente per la protezione da radiazioni solari e fenomeni atmosferici.
Avere una composizione strutturale principale che comprenda coperture mobili come tende parasole, tende da esterno, tende a pergola (anche modelli bioclimatici), dotate di teli a scomparsa o dispositivi di schermatura solare regolabili.
Essere vincolate o connesse a edifici o unità abitative, con la possibilità di includere elementi di supporto fissi essenziali per il sostegno e l’estensione dell’opera.
Non comportare la formazione di un ambiente permanentemente delimitato, che implichi una modifica dei volumi e delle superfici esistenti. Presentare specifiche costruttive e un design estetico volti a minimizzare l’impatto visivo e l’ingombro percepito, integrandosi armoniosamente con l’architettura preesistente.
La Suprema Corte ha evidenziato che, in assenza anche di uno solo di questi requisiti, l’intervento non può rientrare nella categoria dell’edilizia libera. La pergotenda è concepita come una leggera installazione, destinata a migliorare la fruizione degli ambienti esterni. In questo contesto, la tenda rappresenta il cuore della protezione, offrendo riparo dalle intemperie e dai raggi solari. La sua struttura portante è progettata per assolvere un ruolo secondario; essa funge da supporto essenziale per l’espansione della tenda stessa. I componenti che ne costituiscono l’ossatura devono possedere caratteristiche di leggerezza e possibilità di essere disancorati senza difficoltà.

## Le Caratteristiche di una “Finta” Pergotenda

La sentenza della Cassazione ha evidenziato le caratteristiche che distinguono una “vera” pergotenda da una “finta” pergotenda, ovvero una struttura che, pur presentandosi come tale, in realtà costituisce un abuso edilizio. La creazione di spazi chiusi inediti, la costituzione di un nuovo ambiente stabile, o l’incremento di superfici o volumi, rendono inammissibile la classificazione dell’opera come “pergotenda”. Nel caso specifico, la struttura realizzata dal proprietario, con la chiusura totale di due pareti, la copertura in plastica spessa e l’utilizzo di pilastrini di dimensioni non trascurabili, aveva determinato un mutamento della destinazione d’uso del terrazzo, trasformandolo in un nuovo volume abitabile.

## Pergotenda: Tra Diritto e Architettura

Il tema relativo alle pergotende pone interrogativi fondamentali riguardo al delicato interfacciarsi fra norma giuridica e architettura. Da un lato abbiamo il diritto che mira a stabilire confini chiari per le azioni sul territorio in nome dell’interesse collettivo verso una pianificazione urbanistica sostenibile; dall’altro lato c’è l’architettura con la sua vocazione a soddisfare i bisogni abitativi e il desiderio di benessere dei cittadini mediante proposte progettuali all’avanguardia e pratiche. La situazione delle pergotende, pertanto, mette in luce l’urgenza di trovare un bilanciamento appropriato tra queste due istanze: è cruciale evitare letture normative fin troppo restrittive che frenino il progresso nel campo delle innovazioni architettoniche; parallelamente bisogna prevenire eventuali violazioni capaci di intaccare la qualità ambientale.

Cari lettori affezionati! Auspico sinceramente che questo articolo possa offrirvi chiarimenti significativi circa le intricate problematiche riguardanti le pergotende. Avrete forse notato quanto possa essere labile quella soglia separativa fra ciò che costituisce una pergola conforme alla normativa edilizia e uno scostamento da essa: questa distinzione rimane alquanto sottile ed è condizionata da molteplici fattori—fra cui si annoverano proprietà strutturali della costruzione stessa, scopi specifici ai quali essa viene destinata nonché l’ambiente urbano circostante dove viene collocata. Per assistervi nell’orientamento attraverso questo intricato insieme normativo, intendo presentarvi due essenziali principi legali. Il primo concerne il concetto di pertinenza: nel diritto civile questo termine si riferisce a beni accessori attribuiti stabilmente al servizio oppure all’abbellimento di altri beni principali. Pertanto, riguardo alle pergotende, occorre riconoscere la struttura portante come una pertinenza collegata al terrazzo o al giardino anziché considerarla come entità autonoma capace di formare uno spazio abitabile aggiuntivo.
Il secondo principio da considerare è quello riguardante la trasformazione urbanistica*, che avviene quando gli interventi edilizi apportano cambiamenti sostanziali alla configurazione del territorio e comportano l’insorgenza di nuovi volumi edificabili oppure modifiche nelle superfici e negli utilizzi dei luoghi stessi. In circostanze simili diventa fondamentale conseguire il permesso necessario per costruire; quest’atto attesta l’allineamento dell’opera progettata con le norme vigenti sia sul piano urbanistico sia su quello edilizio.

Ritengo possa risultarvi vantaggioso tenere presente questi aspetti mentre esaminate la legalità della pergotenda cui pensate d’installare oppure già posizionata. Non dimenticate mai l’importanza della consulenza da parte di tecnici esperti e il controllo delle regolamentazioni locali prima dell’avvio di qualsiasi progetto costruttivo.