Cedolare secca: affitta a professionisti e risparmia sulle tasse

In tema di locazioni, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha recentemente stabilito un principio che contrasta con una precedente interpretazione dell’Agenzia delle Entrate. Le pronunce n. 12076 e n. 12079, datate 7 maggio 2025, confermano la possibilità di usufruire del regime fiscale della cedolare secca anche quando il locatario è un soggetto con partita IVA, come professionisti autonomi, lavoratori freelance o imprenditori.

Il Contesto e le Sentenze Chiave

La cedolare secca è un’opzione fiscale facoltativa e vantaggiosa, che prevede un’imposta fissa sui redditi derivanti dalla locazione di immobili residenziali. Tale regime, tuttavia, non si applica agli affitti per attività professionali o commerciali, né agli immobili adibiti a uffici. In precedenza, l’Agenzia delle Entrate riteneva che la cedolare secca non potesse essere applicata ai contratti in cui l’inquilino fosse titolare di partita IVA, adducendo come motivazione la necessità di contrastare l’elusione fiscale nel settore delle locazioni.

Le sentenze n. 12076 e 12079 della Cassazione hanno analizzato due casi differenti, ma con un elemento in comune: la legittimità dell’applicazione della cedolare secca a contratti stipulati con locatari provvisti di partita IVA. La Suprema Corte ha deciso che la qualifica del conduttore non è determinante ai fini dell’applicazione del regime agevolato. Questo vuol dire che, per esempio, un dottore che prende in affitto un appartamento per trasferirsi in una nuova città dove ha avviato uno studio, oppure un fotografo freelance che affitta un immobile per soggiorni legati a servizi fotografici temporanei, possono beneficiare della cedolare secca. La stessa regola vale per gli imprenditori che affittano immobili da destinare all’alloggio temporaneo per il proprio personale.

Implicazioni e Reazioni

L’indirizzo della Cassazione punta a ridurre le controversie tra contribuenti e Fisco, causate dall’interpretazione limitativa di quest’ultimo. Nonostante ciò, sul sito web ufficiale delle Entrate si continua ad affermare che la cedolare secca non è applicabile ai contratti firmati con soggetti titolari di partita IVA, indipendentemente dall’uso successivo dell’immobile per esigenze abitative di collaboratori e dipendenti.

Tuttavia, la recente giurisprudenza della Cassazione, che convalida la sentenza 12395/2024, non tiene conto delle indicazioni dell’Amministrazione finanziaria. La Corte ha precisato che lo status del conduttore non ha importanza, aprendo la strada all’applicazione della cedolare secca in una vasta gamma di situazioni. In seguito a queste novità, è stata presentata un’interrogazione alla Commissione Finanze della Camera, il 12 maggio 2025, per richiedere un aggiornamento delle prassi alla luce delle nuove sentenze.

Analisi Approfondita della Sentenza n. 12079/2025

La sentenza n. 12079 del 2025 della Corte di Cassazione ha ulteriormente definito i requisiti per l’applicazione della cedolare secca, un regime agevolativo riservato ai proprietari o titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari residenziali locate ad uso abitativo, come stabilito dall’art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011. Il collegio giudicante ha posto l’accento sull’analisi del testo dell’art. 3, comma 6, del D. Lgs. n. 23/2011. In base a ciò, ha stabilito che il locatore conserva il diritto di usufruire del regime agevolato anche qualora la parte conduttrice sottoscriva il contratto di locazione ad uso abitativo nell’ambito dell’esercizio della propria attività professionale.

La controversia specifica riguardava l’impugnazione di due atti di accertamento relativi a annualità d’imposta precedenti e che avevano portato a un incremento dell’Irpef calcolata in relazione a un accordo di locazione siglato con una S.r.l. Tale accordo era stato stipulato per far fronte alle necessità di residenza e familiari della persona che rivestiva il ruolo di amministratore delegato della società. Il contribuente sosteneva di avere diritto all’agevolazione, in quanto non agiva nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. La Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, ribadendo che la limitazione contemplata dal comma 6 dell’art. 3 si riferisce esclusivamente alle locazioni di immobili destinati all’uso abitativo effettuate dal locatore nell’ambito di un’attività imprenditoriale o libero professionale.
La Corte ha inoltre sottolineato che il comma 6-bis dell’art. 3, che prevede l’applicazione della cedolare secca anche per le unità immobiliari locate a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari, conferma che il presupposto dell’agevolazione resta ancorato al profilo soggettivo del locatore, senza estendersi al conduttore.

Verso una Nuova Interpretazione: Un’Opportunità per il Mercato Immobiliare

Le recenti sentenze della Cassazione rappresentano un’evoluzione significativa nell’interpretazione delle norme relative alla cedolare secca. La possibilità per i locatori di optare per questo regime fiscale agevolato anche quando affittano a imprese, professionisti o ditte individuali, purché l’immobile sia destinato ad uso abitativo, apre nuove prospettive per il mercato immobiliare. Questa interpretazione favorisce una maggiore flessibilità e semplificazione, incentivando i proprietari a mettere a disposizione i propri immobili anche per soggetti economici, senza rinunciare ai benefici fiscali.

È auspicabile che l’Agenzia delle Entrate adegui le proprie prassi amministrative a questo nuovo orientamento giurisprudenziale, al fine di evitare ulteriori contenziosi e di promuovere una maggiore chiarezza e certezza del diritto in materia di locazioni immobiliari.

Amici lettori, riflettiamo un attimo su questa vicenda. La cedolare secca, strumento pensato per semplificare la tassazione degli affitti, si è trovata al centro di un’interpretazione restrittiva che ne limitava l’applicazione. Ma cosa significa tutto questo in termini legali?

In parole semplici, il principio cardine è che la legge va interpretata nel suo spirito, non solo nella sua lettera. La Cassazione, con le sue sentenze, ha voluto ribadire che l’obiettivo della cedolare secca è agevolare i proprietari che affittano immobili ad uso abitativo, indipendentemente da chi sia l’inquilino.

Ma andiamo un po’ più a fondo. Un concetto legale avanzato che si applica qui è quello della “ratio legis”, ovvero la ragione che ha spinto il legislatore a creare una determinata norma. La Cassazione ha ritenuto che la ratio della cedolare secca non fosse quella di escludere a priori i contratti con titolari di partita IVA, ma piuttosto quella di semplificare la tassazione e incentivare la regolarità nel settore degli affitti.
Questa vicenda ci invita a riflettere su come le leggi, anche quelle apparentemente semplici, possano essere interpretate in modi diversi e su come sia importante che la giurisprudenza intervenga per chiarire e adattare le norme alla realtà sociale ed economica. E voi, cosa ne pensate?
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* si riferisce unicamente alle locazioni di immobili con destinazione residenziale attuate dal locatore nell’ambito di un’attività di impresa o di una professione autonoma.