Imu anche su immobili fatiscenti: la Cassazione detta legge

Con la sentenza n. 27017/2025, la Corte di Cassazione ha delineato un principio cruciale in materia di oneri immobiliari: l’IMU è dovuta anche per i beni immobili in condizioni di inabitabilità, privi di certificato di agibilità, costruiti senza autorizzazione o soggetti a ordinanza di abbattimento. Questa decisione, destinata a stabilire un precedente significativo per i contribuenti e le amministrazioni, stabilisce che l’obbligazione di versamento sussiste finché l’immobile possiede un’esistenza fisica e risulta registrato – o potenzialmente registrabile – nel catasto urbano, a prescindere dal suo stato di manutenzione o dalla possibilità di utilizzarlo.

La vicenda che ha generato questa sentenza ha avuto origine da una procedura concorsuale. Una S.r.l., trovandosi in uno stato di scioglimento societario, si è vista recapitare dal municipio un avviso di verifica per il versamento della TARI, in seguito esteso all’IMU, concernente proprietà immobiliari gravate da provvedimenti di confisca e da un’ingiunzione di demolizione.

Il curatore fallimentare aveva contestato l’istanza, affermando che le costruzioni non dovessero essere soggette a tassazione poiché inutilizzabili e prive di qualsiasi valore commerciale. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano tuttavia respinto il ricorso, e ora la Cassazione ha confermato l’orientamento dei giudici.

La Suprema Corte ha delineato tre aspetti fondamentali che ridefiniscono con chiarezza i limiti dell’imposta:

• Agibilità non necessaria: L’IMU è dovuta anche se la costruzione non possiede il certificato che ne attesta la conformità alle normative di sicurezza e igiene.
• Ininfluenza dell’utilizzabilità: La capacità materiale di fruire dell’immobile non influisce sull’obbligazione fiscale.
• Rilevanza di iscrizione o accatastabilità: Anche un edificio in stato di degrado, purché riconoscibile come fabbricato, ricade nell’ambito di applicazione dell’imposta.

La Corte ha inoltre specificato che la registrazione catastale non è nemmeno una condizione essenziale: l’IMU si applica pure a quelle proprietà che, sebbene non ancora accatastate, sono potenzialmente accatastabili, ovvero riconoscibili come strutture edilizie complete nella loro conformazione basilare. Questo orientamento conferma la natura autonoma della normativa fiscale rispetto a quella edilizia e urbanistica: l’imposizione tributaria non dipende dalla regolarità amministrativa o dall’effettiva possibilità di abitare l’immobile, ma dalla semplice presenza materiale del bene.

Le implicazioni pratiche della sentenza: cosa devono sapere i proprietari

Questa sentenza n. 27017/2025 segna un cambiamento epocale per i detentori di proprietà, i curatori concorsuali e gli esperti del settore. In termini pratici, l’obbligo di versare l’IMU permane anche in presenza di immobili in stato di abbandono, non agibili o irregolari, a meno che non siano stati fisicamente abbattuti. Questo principio consolida la posizione dei Comuni nelle richieste di accertamento e richiede ai contribuenti una più scrupolosa attenzione nel documentare lo stato delle proprie proprietà per poter accedere a eventuali detrazioni.

In sintesi, secondo la Corte, l’IMU si allinea alla situazione concreta, non a quella formale: finché un’edificio esiste, anche solo come rudere, rimane un bene soggetto a tassazione. Questo significa che anche un immobile in condizioni precarie, magari destinato alla demolizione, continua a generare un obbligo tributario fino a quando non viene effettivamente abbattuto.

La decisione della Cassazione ha un impatto significativo anche sulle procedure fallimentari, dove spesso si trovano immobili in condizioni di degrado o gravati da ordinanze di demolizione. Il curatore fallimentare, in questi casi, dovrà tenere conto dell’obbligo di versamento dell’IMU fino all’effettiva demolizione dell’immobile, con conseguenti ripercussioni sulla gestione del patrimonio fallimentare.

Riduzione del 50% e casi particolari: quando è possibile ottenere uno sconto sull’IMU

Nonostante la conferma dell’obbligo di pagamento, la Cassazione prevede la possibilità di usufruire di una decurtazione del 50% sull’IMU per i beni immobili giudicati inagibili o inabitabili, a condizione che tale stato sia oggettivamente provato e documentato. Si tratta di situazioni in cui la costruzione presenta gravi danni strutturali causati, per esempio, da calamità naturali, incendi o cedimenti, che ne rendono impossibile l’utilizzo. L’inagibilità, tuttavia, deve essere di natura fisica e materiale, non legata a restrizioni o disposizioni amministrative.

Un aspetto di particolare rilievo della sentenza riguarda i beni immobili con ordinanza di demolizione: la Corte chiarisce che il solo provvedimento comunale non esenta dal versamento dell’imposta. Finché l’abbattimento non è stato realizzato, la proprietà conserva la sua qualifica di fabbricato e, come tale, rimane soggetta a imposizione fiscale. Solo con la demolizione effettiva si modifica la natura del bene, che da edificio si trasforma in area edificabile o terreno, con un differente regime tributario.

È fondamentale, quindi, che i proprietari di immobili in condizioni di inagibilità o con ordine di demolizione si attivino per documentare accuratamente la situazione, al fine di poter beneficiare della riduzione del 50% dell’IMU o, nel caso di demolizione, per cessare l’obbligo tributario.

In sintesi, la Cassazione ha stabilito che l’IMU si applica anche a immobili non idonei all’uso o destinati all’abbattimento; il prelievo fiscale rimane in vigore sino a quando l’entità immobiliare sussiste fisicamente ed è suscettibile di iscrizione negli archivi catastali.

Un Fisco più Realista: Verso una Tassazione Basata sull’Esistenza Fisica dell’Immobile

La sentenza della Cassazione segna un punto di svolta nell’approccio alla tassazione immobiliare in Italia. Si passa da una visione più formale, legata alla regolarità amministrativa e all’effettiva utilizzabilità dell’immobile, a una visione più realista, basata sull’esistenza fisica del bene. Questo cambiamento di prospettiva ha importanti implicazioni per i proprietari, che devono essere consapevoli dei loro obblighi tributari anche in presenza di immobili in condizioni precarie o gravati da vincoli.

È auspicabile che questa sentenza porti a una maggiore chiarezza e trasparenza nel sistema di tassazione immobiliare, evitando interpretazioni ambigue e contenziosi tra contribuenti e amministrazioni. Allo stesso tempo, è importante che i Comuni si dotino di strumenti efficaci per monitorare lo stato degli immobili presenti sul loro territorio, al fine di garantire una corretta applicazione dell’IMU e di prevenire fenomeni di evasione fiscale.

Amici, riflettiamo un attimo su questa sentenza. Immaginate di possedere una vecchia casa di famiglia, magari ereditata dai nonni, che versa in condizioni disastrose. Non è abitabile, forse è anche pericolante, ma è ancora lì, fisicamente presente. Ebbene, secondo la Cassazione, anche su quella casa dovete pagare l’IMU. Sembra assurdo, vero? Ma la legge è legge, e questa sentenza lo ribadisce con forza.

Nozione base di legale: L’IMU, o Imposta Municipale Unica, è un tributo che grava sul possesso di immobili, inclusi terreni e fabbricati. È un’imposta di tipo patrimoniale, il cui gettito è destinato al finanziamento dei servizi comunali.

Nozione avanzata di legale: Il principio di capacità contributiva, sancito dall’articolo 53 della Costituzione Italiana, stabilisce che tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità economica. La sentenza della Cassazione, pur basandosi sull’esistenza fisica dell’immobile, solleva interrogativi sulla sua compatibilità con questo principio, soprattutto in relazione a immobili in condizioni di grave degrado o inutilizzabilità.

Questa sentenza ci invita a riflettere sul ruolo della proprietà immobiliare nella società contemporanea. È giusto tassare un bene che non produce reddito e che, anzi, rappresenta un costo per il proprietario? Quali sono i limiti della tassazione patrimoniale? Queste sono domande complesse, che richiedono un dibattito aperto e costruttivo tra cittadini, esperti e istituzioni.